Aktuelle Meldungen aus der Immobilienbranche, Tipps, Gesetzesänderungen etc. erfahren Sie hier:
22.01.2024
Erbengemeinschaften können Ihre Immobilien steuerfrei verkaufen!
14.07.2023:
Neue Wohnungsbauförderrichtlinie in Thüringen in Kraft getreten
14.01.2023:
Die zumeist reißerischen statt sachlichen Meldungen in den Medien haben viele Bürgerinnen und Bürger aufgeschreckt. Die Notare sind mit Aufträgen bis zum Jahreswechsel überausgelastet. In einer größeren Zeitung wurde anhand des Beispiels einer „Kanzlei“ aufgezeigt, wie heftig sich die Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) auf die Steuerlast der Bürger auswirken würden.
Bei genauer Analyse und Vergleich des Beispiels mit den Änderungen im BewG wird allerdings klar, dass das Beispiel an einer Stelle fachlich falsch ist. Denn der Regionalfaktor wird hier nach der Marktanpassung angebracht, obwohl er sich lediglich auf die Herstellungskosten beziehen darf. Darüber hinaus wird – vermutlich absichtlich, um eine noch größere Diskrepanz zu erzielen –als Regionalfaktor 1,1 angenommen, obwohl in dem konkreten Fall der Regionalfaktor nach BewG hätte 1,0 sein müssen.
Aber der Reihe nach…
Grundsätze für die Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Im Zuge der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird der gemeine Wert nach BewG bestimmt, der in der Theorie dem Marktwert entsprechen soll. In der Praxis liegt der gemeine Wert in den meisten Fällen unterhalb des Marktwertes, was für den Steuerpflichtigen natürlich vorteilhaft ist. Sollte der gemeine Wert über dem Marktwert liegen, so kann der Steuerpflichtige nach § 198 Abs. 2 BewG über ein Gutachten eines entsprechend qualifizierten Sachverständigen den sog. niedrigeren gemeinen Wert nachweisen. D.h., die Erbschaft- und Schenkungsteuer soll maximal von der Höhe des Marktwertes abgeleitet werden.
Dass bei der Bestimmung des gemeinen Wertes i.d.R. geringere Werte als bei der Marktwertermittlung herauskommen, liegt an der typisierten Bewertung durch das Finanzamt ohne objektspezifische Anpassungen an das Wertermittlungsobjekt. Da Besonderheiten (boG, wie z.B. Baumängel, Mindermieten oder Minderungen aufgrund vorhandener Rechte und Belastungen) nach den Regelungen des BewG unberücksichtigt bleiben, kann es im Einzelfall sein, dass der gemeine Wert auch über dem Marktwert liegt. In solchen Fällen ist dann der Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts über ein Sachverständigengutachten sinnvoll. Weiterhin gilt, dass das Finanzamt die für die Wertermittlung erforderlichen Daten der örtlich zuständigen Gutachterausschüsse heranzuziehen hat, sofern sie zur Verfügung stehen und nicht zu alt sind. Lediglich wenn der Gutachterausschuss keine Daten (Vergleichspreise, Vergleichsfaktoren, Sachwertfaktoren und/oder Liegenschaftszinssätze) abgeleitet und veröffentlich hat, greift die Auffangklausel des BewG, d.h. es werden die Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren (Wertzahlen) aus dem BewG herangezogen.
Diese Grundsätze werden sich durch die geplante Novellierung nicht ändern!
Die Novellierung soll das BewG modellkonformer und damit marktkonformer ausrichten.
Nach der BVerfG-Entscheidung vom 7. November 2006 (1 BvL 10/02) muss die Bewertung des anfallenden Vermögens bei der Ermittlung der erbschaftsteuerlichen Bemessungsgrundlage einheitlich am gemeinen Wert (Verkehrswert) ausgerichtet werden. Die Bewertungsmethoden müssen gewährleisten, dass alle Vermögensgegenstände näherungsweise durch den gemeinen Wert erfasst werden. Mit dem Erbschaftsteuerreformgesetz im Jahr 2008 wurde daher die Grundbesitzbewertung in enger Anlehnung an die anerkannten Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des BauGB ausgestaltet.
Mit der geplanten Anpassung der BewG-Vorschriften an die ImmoWertV 2021 soll nun sichergestellt werden, dass die von den Gutachterausschüssen auf der Grundlage der ImmoWertV 2021 ermittelten Daten bei der Grundbesitzbewertung unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Modellkonformität sachgerecht – d.h. insbesondere modellkonform – angewandt werden können. Denn wie im Vorabschnitt bereits dargestellt, wenden die Finanzämter für die Ermittlung des gemeinen Werts vorrangig die von den Gutachterausschüssen ermittelten Daten an.
Aus diesem Grund werden die Gesamtnutzungsdauern von 70 auf 80 Jahre angehoben, die Bewirtschaftungskosten von prozentual auf Einzelkostenansätze der ImmoWertV 21 umgestellt und der Regionalfaktor eingeführt, der nur dann von 1,00 abweichend anzusetzen ist, wenn ein Sachwertfaktor des Gutachterausschusses herangezogen wird und in dem Modell auch ein von 1,00 abweichender Regionalfaktor verwendet wurde.
Für die Fälle, in denen der Gutachterausschuss nicht seinem gesetzlichen Auftrag nachkommt, für die Wertermittlung erforderliche Daten abzuleiten und zu veröffentlichen, sieht das BewG eine Auffangklausel mit vorgegebenen Liegenschaftszinssätzen und Wertzahlen (entspricht der Funktion des Sachwertfaktors) vor. Zur Vermeidung einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung sind diese an die aktuellen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt anzupassen. D.h. die Wertzahlen werden um 25-40% angehoben und die Liegenschaftszinssätze um 0,5 bis 1,5 %-Punkte abgesenkt.
Beispielhafte Berechnungen der Erbschaftsteuer nach BewG (alt vs. neu)
Freistehendes EFH, Baujahr: 2006, BGF: 320 m², Grundstücksfläche: 500 m², Bodenrichtwert: 560 €/m²
(Hinweis: Der Steuersatz hängt von der Höhe des zu versteuernden Betrags und der Steuerklasse ab).
Die Beispiele zeigen sehr deutlich, dass im Falle der Auffangklausel – d.h. wenn die Gutachterausschüsse ihrem gesetzlichen Auftrag nicht nachkommen und keine Sachwertfaktoren (bzw. weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten) ableiten – die Steuerlast deutlich zunehmen wird, während sie im Normalfall – d.h., wenn die Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren (bzw. weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten) ableiten – nur leicht zunimmt.
In allen Fällen kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nach § 198 Abs. 2 BewG nachweisen und somit seine Steuerlast ggf. reduzieren.
Während sich die Berechnungsgrundlagen des gemeinen Werts ändern, bleiben die Steuersätze zur Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer unverändert.
Aufgrund der geplanten BewG-Änderungen kommt es i.d.R. tatsächlich zu höheren Werten (wie oben gezeigt), so dass die Steuerlast steigt. Dies könnte der Gesetzgeber durch Erhöhung der Freibeträge oder Absenkung der konkreten Steuersätze zumindest abmildern, was jedoch nicht geplant ist.
Nachtrag vom 15.12.2022: Zwischenzeitlich ist bekanntgegeben worden, dass der Bundesrat und die Bundesregierung die Freibeträge anheben wollen. Wann und in welcher Höhe, bleibt abzuwarten.
Fazit
Die geplanten Änderungen im BewG werden letztlich i.d.R. zu höheren gemeinen Werten und damit auch zu einer höheren Steuerlast führen. In solchen Regionen, in denen die Gutachterausschüsse keine entsprechend notwendigen Marktdaten ableiten, wird die Steuerlast teils deutlich steigen. In Regionen, in denen Gutachterausschüsse Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze bereits seit einigen Jahren ableiten, werden die Änderungen im BewG nur zu geringen Erhöhungen des gemeinen Werts führen. Die Änderungen führen also eher zu einer steuerlichen Gleichbehandlung und demnach – neutral betrachtet – zu einer Beendigung der bisherigen ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Steuerpflichtigen (je nach Gutachterausschusszugehörigkeit).
Da der Steuerpflichtige jederzeit die Möglichkeit hat, einen niedrigeren gemeinen Wert über ein Verkehrswertgutachten eines den Anforderungen des §198 Abs. 2 BewG entsprechenden Sachverständigen nachzuweisen und dadurch die Steuerlast zu reduzieren, kann die BewG-Änderung durchaus zu vermehrten Gutachtenaufträgen führen. Und zwar sowohl für eine erste Einschätzung, ob sich ein „richtiges“ Gutachten lohnt als auch – sofern das bejaht werden kann – mit einem Gutachten, das den Anforderungen des § 198 Abs. 2 BewG gerecht wird.
Quelle: SPRENGNETTER
03.03.2022:
Formelle Unwirksamkeit der Abrechnungsposition "Hausstrom"
Umlagefähig sind nur die Stromkosten für die Beleuchtung.
Die Abrechnungsposition "Hausstrom" in einer Betriebskostenabrechnung ist formell unwirksam. Umlagefähig sind gemäß § 2 Nr. 11 BetrKV nur die Stromkosten für die Beleuchtung. Dies hat das Amtsgericht Hamburg entschieden.
In dem zugrunde liegenden Fall stritten sich die Parteien eines Mietvertrags über eine Wohnung in Hamburg über eine Nachzahlung aus der für das Jahr 2018. Der Mieter hielt unter anderem die Abrechnungsposition "Hausstrom" für unzulässig. Der Vermieter sah dies anders und erhob schließlich Klage.
Das Amtsgericht Hamburg entschied zu Gunsten des Mieters. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" sei formell unwirksam. Denn nach § 2 Nr. 11 BetrKV seien nur die für die Beleuchtung umlagefähig. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" könne dagegen auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa der Stromverbrauch einer Gemeinschaftsanlage oder sonstige Verbrauchsstellen. Sie stelle damit eine potentiell intransparente und damit unzulässige Mischposition dar. Die Abrechnungsposition sei für den Mieter nicht prüffähig, weil sie nicht erkennen lasse, auf welche Verbrauchsstellen die umgelegten entfallen.
Quelle: AG Hamburg AZ: 48/C/320/20
09.09.2021
Sechs Jahre Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung – Evaluierungsbericht im Auftrag des BMJV
Eine kritische Bewertung
Mehr als sechs Jahre nach Einführung des sogenannten Bestellerprinzips bei der Mietwohnungsvermittlung hat eine Studie des DIW Econ im Auftrag des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz dem Gesetz ein positives Zeugnis ausgestellt. So sei das Ziel, Wohnungssuchende finanziell zu entlasten, erreicht worden. Der Immobilienverband Deutschland IVD kommt zu einer differenzierteren Betrachtung: die Bedingungen für Wohnungssuchende haben sich mit dem Bestellerprinzip deutlich verschlechtert.
Während viele Makler ihre Geschäftsmodelle inzwischen erfolgreich umgestellt haben, leiden Wohnungsuchende und Vermieter unter den negativen Nebeneffekten des Bestellerprinzips. Das beweist auch die DIW-Studie. 23 Prozent der vom DIW befragten Mieter haben keinen Makler für ihre Wohnungssuche gefunden, obwohl sie gerne einen beauftragt hätten. Das liegt nicht nur am mangelnden Angebot, sondern an der Ausgestaltung des Gesetzes. Vermittler dürfen dieselbe Wohnung keinem weiteren Interessenten provisionspflichtig anbieten. Sie ist für den Vermittler ‚verbrannt‘, sofern nicht der Vermieter bereit ist, die Provision zu zahlen.
Auch Vermieter können von der Neuregelung nicht profitieren. Laut Studie organisieren 52 Prozent der Vermieter die Wohnungsvermittlung selbst. Vor Einführung des Bestellerprinzips waren es noch 29 Prozent. Fast die Hälfte (42 Prozent) der Vermieter nehmen den Aufwand hierfür als hoch oder sehr hoch wahr.
Ohne die fachliche Einschätzung des Maklers tun sich viele Vermieter mit der Selbstvermarktung schwer. Sie haben oft zu wenig Erfahrung bei der Auswahl des richtigen Mieters und stellen vorsorglich höhere Anforderungen – zum Nachteil der Wohnungssuchenden. So gaben 81 Prozent der Befragten an, dass die Mindestanforderungen an Mieter, wie Einkommensnachweise oder Mindestvertragsdauer, seit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips gestiegen sind. Zudem arbeiten Vermieter zunehmend mit internen Wartelisten. Die freie Wohnung erscheint so erst gar nicht auf dem öffentlichen Markt. Nach IVD-Analysen hat sich das Wohnungsangebot durch das Bestellerprinzip um 40 Prozent auf den Immobilienportalen verringert. Für die Wohnungssuchenden ist es also nun noch schwerer, eine geeignete Mietwohnung zu finden.
Quelle: IVD.net 06.09.2021
